近期，多地多部门密集发文响应，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求的同时，也将对扩大消费、拉动投资、稳定经济增长产生有利影响。稳楼市政策向“托举并用”转变，地方层面政策宽松全面提速，重点城市迎来取消“限购”“限售”浪潮。

       基于宏观环境的助力以及企业稳健的经营，三季度贝壳交出了一份超市场预期的成绩单：保持了有质量的增长，各业务利润贡献率提升，实现了经营提效。

       三季报显示，贝壳第三季度总交易额（GTV）为6,552亿元（人民币，下同），前三季度累计GTV同比增长23%。Q3净收入为178亿元，同比增长1.2%。毛利率进一步上升至27.4%，净利润达11.7亿元，同比增长63.4%，经调整后净利润同比提升14.4%至21.59亿元。

       7月以来，贝壳积极推进“一体三翼”战略。这份成绩单也意味着，贝壳向一站式新居住服务新阶段迈进的同时，稳健经营能力得到持续验证。

       中信证券认为，贝壳长期致力于夯实基础能力，始终保持前瞻性，积极寻找新的盈利增长点，发挥公司在劳动者赋能、低频服务业流程标准化和数字化、理解中国居民居住需求发展趋势以及及时响应国家政策号召等方面的独特优势。例如，公司在明确了家装战略发展目标，即便在流量充足的情况下，也优先考虑优化交付能力，重塑产业工人与平台的关系，从而巩固满意度和劳动者尊严的正循环，而非优先追求GTV的快速增长。

       行业波动之下，贝壳前三季度GTV保持增长

       今年房地产的销售节奏相比往年，尤其不一样：一季度，先是出现了人们期盼中的“小阳春”，在原本以为这种“繁荣”景象会持续加码时，二季度楼市重新进入调整期。

       紧接着7月24日中央定调房地产面临的新形势，此后，在密集政策助力下，楼市开启逐步恢复迹象，但仍在承压之下。

       据市场机构监测，面对市场调整趋势，各地优化政策频次自7月份以来整体呈上升态势，并在9月达到去年四季度起的单月最高水平，政策内容主要涉及降低购房成本及增加城市购房需求，比如，一线城市全面“认房不认贷”、广深房贷利率下调、多个强二线城市取消限购等。

       得益于楼市趋暖政策，以及贝壳自身在房产交易服务业务中长期以来的运营提效措施，第三季度贝壳存量房业务GTV达到4390亿元，即使在去年同期一线城市的高基数影响下同比仅下跌2.2%，存量房前三季度GTV同比增长28%。三季度存量房业务收入取得超预期表现，达到了63亿元，存量房贡献利润率在三季度保持在48.7%的高位，同比提升了2.6个百分点，环比提升了3.1个百分点，显示出贝壳在精简成本结构下出色的盈利能力。

       三季度贝壳新房GTV为1921亿元，同比收缩幅度小于市场，新房前三季度GTV同比增长13%。三季度新房业务收入为59亿元，新房贡献利润率在收入下降的情况下仍同比微增至25.1%，经营韧性得到充分展现。三季度，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比稳定在46%，开发商预付佣的“快佣”项目占比也保持在54%的高位。

       随着行业出清，“三高”经营模式终结，房地产行业将迎来高质量发展阶段。城市间需求分化越来越明显。贝壳在把控风险底线的前提下采取积极的渠道合作战略。贝壳希望与开发商建立新型伙伴关系，在因城施策的基础上加强精细化运营管理，通过对客户更前端深度的理解，与开发商共同创造增量价值，实现未来居住体验的跃迁。

       盈利能力稳固，利润有质量

       在整体营收依然保持了不下降的基础上，贝壳的盈利能力稳固，保持了有质量的利润，这在房地产新形势下显得尤为难得和珍贵。2023Q3是房地产政策尚未完全起效的基本面底部，贝壳依然表现出较强的盈利能力，其穿越周期的韧性再次得到验证。

       三季报显示，在过去两年所做的审慎成本优化的基础上，贝壳持续增强的经营能力助推毛利率达到27.4%，同比提升0.4个百分点。在与去年同期收入规模相近的基础上，实现了更强的盈利能力表现，净利润同比增长63.4%至11.7亿元，经调整净利润同比增长14.4%至21.59亿元。

       国金证券发布研究报告称，贝壳第三季度净利润超此前指引，主要因为收入超预期、贡献利润率提升以及降本增效带来的费用率方面的下降。

       值得一提的是，贝壳家装家居持续快速发展， Q3家装家居合同额33亿元，同比增长66%，收入32亿元，同比增长72%。

       国金证券分析，当前家装家居合同额中45%的占比来自房产交易服务的导流，一二赛道持续发挥协同作用，助力业务发展。此外，北京、上海、杭州等10个城市目前已实现连续2个季度单城市经营利润盈利，整体表现持续向好。

       另外，聚焦一站式新居住服务品质供给的贝壳，其新业务成长势能在租房业务领域也得到进一步显现，而这将成为企业发展的稳固基石之一。

       租房业务方面，截至三季度末，贝壳租房业务中“省心租”的在管房源量从去年同期的5万套提升至16万套，入住率达到95.9%。11月7日，济南住房公积金中心与贝壳签署战略合作，正式在济南开启“公积金直付房租”模式，再次降低城市新市民、青年人租住门槛，共同推动住房租赁市场的发展。

       由于租赁住房管理运营业务规模的增长，报告期内贝壳新兴业务及其他的净收入同比增长202.7%至24亿元。整体看，三季度非房产交易服务业务的收入同比增长112%，占比进一步提升至超30%，对比去年同期该占比为15%。

       严守财务健康度

       一直以来，贝壳“稳”字当头，专注企业长期健康发展，严守财务健康度，财务策略稳健。

       第三季度，贝壳的新房现金收入比进一步上升至1.21，新房回款连续9个季度超过新房收入。前三季度新房应收账款周转天数为52天。截至Q3末，公司全年累计经营性现金净流入93.9亿元，第三季度经营性现金净流入26.58亿元。

       三季报数据显示，截至今年9月30日，贝壳的现金、现金等价物、受限资金及短期投资的合并结余为604亿元。

       基于坚实的现金储备和稳健的财务管理，贝壳通过积极的股票回购和分红传递公司高效的资本配置与给予投资者回报的决心和能力。

       仅9月单月贝壳的股票回购总金额就超1.3亿美元，自2022年9月回购项目启动以来截至今年9月末，贝壳累计回购的股票数量已占2022年公司回购项目启动前已发行总股本的约3.91%。同时，贝壳已于近期完成了总额约为2亿美元的特别分红。

       贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“随着我们的‘一体三翼’业务增长策略积极推进，第三季度我们实现了稳健的业绩表现，盈利韧性进一步凸显。贝壳平衡规模、效率和财务安全的能力在过去几年的市场波动中被有效验证，实现了业务、盈利能力和现金的不断增长。展望未来，我们也将在财务管理上保持审慎，持续提升资本配置效率，优先投入于能够带来业务关键产出和价值的领域，也将同时与股东共享发展的红利。”

       贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“基于我们在行业深耕所积累的禀赋，我们期待与行业内更多的伙伴做连接，在快速增长的过程中提升对行业的深度理解，不断迭代服务能力，并与行业所有参与者建立持久的和谐生态。我们将始终以‘让行业变好’为核心驱动力，致力于提升行业标准，更努力地满足消费者对服务与品质的需求，推动居住行业的品质提升。”