日前，位于闵行区莘庄镇莘福路288号的美莘商业广场正式宣布更换管理团队。据悉，该项目将由徐汇日月光中心全面接管，并升级为“闵行日月光中心”。

长期关注闵行区城乡规划建设的闵行区融媒体中心“融媒体+”成员“天袁地访”认为，被高架、高速公路和铁路环绕的闵行日月光中心未来要做出特色，几个方面的问题需要引起重视。

一、高架与高速匝道方向单一：城市“阴影区”效应凸显

位于莘福路的闵行日月光中心虽被嘉闵高架、G60高速环绕，看似高架、高速很近，实则匝道布局存在结构性缺陷，导致可达性单一：

嘉闵高架仅设南向北的上匝道与北向南的下匝道，缺乏南向的出入匝道。北侧的七宝、大虹桥地区商业能级显然更高，九亭也有了金地广场等立足当地的综合体，项目难以虹吸北向的客流；而南向颛桥、莘庄工业区、马桥等区域因南向匝道缺失，客流导入能力受限，周边中春路等其他道路往来南部则需要通过瓶颈路段。

嘉闵高架路

G60高速莘砖公路匝道建成后，新桥镇区、科创云廊方向的车辆可快速直达莲花路商圈或上海南站地区，分流了潜在消费人群。莘松路向西3公里不到还有12号线场东路、场西路之间的亚繁亚乐城等商业综合体，沿着G60则有龙湖上海云廊天街，竞争压力不可谓不小。

交通的“半盲区”导致该项目辐射范围被压缩，主要依赖3公里内社区客群，跨区域吸引力不足是一个先天性的短板。

二、轨交“近而不达”：集聚人气的致命短板

闵行日月光中心项目东西两侧密集分布铁路与轨交廊道，却无站点衔接：

东侧紧贴沪杭铁路、沪昆高铁、沪苏湖高铁等铁路廊道，与人气旺盛的莘庄老镇地区形成物理隔离；机场联络线在东侧地下通过无站点，与同样处于类似交通阴影区的中春路地铁站相比，错失区域跃升的机会。

西侧北竹港沿线的在建轨交12号线在此处未设站点，与项目直线距离近但同样无法步行直达。

与日月光在上海的其他项目对比在轨交方面的劣势十分明显：上海日月光（9号线打浦桥站上盖）、徐汇日月光（1/12号线漕宝路站上盖）均享受轨交流量红利，而莘福路的项目缺乏此优势。

三、社区定位与小交通割裂：“最后一公里”的困境

尽管定位社区商业，但周边步行与微循环连通性差：

西侧的上海康城小区（上海最大居住社区）居民需跨北竹港、穿越被嘉闵高架与高压走廊割裂的莘福路，步行阻力大；

东侧西环新村、西湖苑等小区居民需绕行铁路廊道，依赖莘松路、莘北路拥堵地道或仅限人非通行的莘沥路涵洞；

该项目的优势是停车场面积大，停车位一般不紧张，自驾依赖度高，但周边莘松路地道、莘北路地道的交通状况周边居民也是有目共睹的。

上海康城

四、教培需求与公共交通死角错配

相关新闻里提到儿童教培和游乐设施也是闵行日月光中心项目的重点布局方向。若以教培为核心业态，学校与商圈的公共交通衔接几乎真空：

目标学校（康城实验学校、莘庄实验小学、莘松中学以及诸多幼儿园等）均位于1—3公里范围内，但无直达公交线路，学生与银龄接送群体主要依赖非机动车；

结合上文第三条所述的小交通瓶颈，步行与骑行体验不佳，可能削弱高频次教培消费意愿。

五、银龄经济潜力与适老化短板并存

上海老龄化加速，银龄群体是社区商业工作日客流的关键支撑，无论是上海市区还是近郊区都出现了银龄群体消费增长的趋势，项目需要注重适老化的商业场景。

优势：周边大型社区老龄人口基数大，“百元一日聚”等银发社交模式在长三角正快速普及，诸如七莘路地铁站的维璟广场、莘庄站附近的仲盛世界商城、七宝站附近的领展广场等均有典型的银发消费场景。

风险：公共交通的缺失制约无车老年群体抵达，跨高架/铁路的步行障碍对老年人尤为突出，这些都是先天性的短板。同时，也不是所有的老人都舍得出行打车。写在最后：破局需强化“社区黏性”与“缝隙修补”

闵行日月光中心身处交通阴影区，需以差异化社区服务破局：

强化目的地属性：利用宠物友好、儿童托管等特色锁定家庭刚需，降低交通劣势影响，诸如闵行日月光中心北侧的某大型温泉浴场开业迄今近十年，人气依然不减，主要依托其强大的目的地属性，把这一整栋楼当作是一艘可以消费闭环的陆地邮轮。

打通交通微循环：考虑优化康城东侧跨北竹港的步行桥，优化项目下穿铁路廊道的通道与莘庄老镇的连通，在客流稳定的前提下可以开通定制接驳班车，优化目标客群的出行条件。

重视银发经济：引入类似“一日聚”类社交业态，联合KTV、休闲餐饮、体检康养机构等开发“社交+康检”套餐，激活工作日的银龄客流。

预留市域铁路南何支线轨道站位：考虑到《虹桥国际中央商务区综合交通专项规划（2021-2035 年）》明确提出在南何支线设立国家会展中心的市域铁路站点的设想，天袁地访认为，同样位于南何支线市域铁路西侧的闵行日月光广场地块也同样适宜预留市域铁路站位，无论未来是否可以实现都应该长远考虑，弥补该地块“近铁而无轨”的短板，为该孤岛、阴影区的大运量公共交通问题治本，同时提升该地块及周边地区未来发展前景的预期，形成“莘庄西”枢纽。

闵行日月光中心效果预览图

若闵行日月光中心补齐小交通的短板、做好定位规划，以高黏性民生业态对冲区位硬伤，而非复制周边传统购物中心路径，该项目有望成为闵行与松江交界处的“社区服务枢纽”新亮点。

（本文仅代表作者个人观点）