在过去两年时间里，小镇青年的消费崛起，成为零售行业最为热门的话题。国家统计局的统计显示，去年全年全社会商品零售总额的增速是3.5%，但乡村区域的增速达到了4.3%。尤其农村居民的人均消费支出增长，远超过城镇居民的消费支出增长，更让资本市场对三、四线城市的零售经济充满了期待。

新城控股于3月29日公布了其2024年年报，报告显示，公司实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%。作为在三、四线城市拥有购物中心最多的房地产企业，新城控股商业受益于三四线消费市场的持续复苏，并推动企业整体业绩的稳定发展。

利润稳定增长

根据年报，2024年新城控股实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%，是房地产行业为数不多的利润增长率先触底反弹，由降转增的企业。公司整体毛利率为19.80%，平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp。

2024年，新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米；实现回款金额411亿元，回款率高达102%，为公司收入奠定了坚实的基础。同时新城控股积极落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，2024年公司已组织交付超10万套物业。

此外，新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。

住宅销售保持高回款、经营性物业收入稳定，为新城控股现金流安全提供了有效保障。截至报告期末，新城控股在手现金余额102.96亿元，在手现金充裕；净负债率为52.44%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额连续七年保持正值，为公司未来发展开辟了广阔空间。

良好的财务情况，让公司有能力进一步优化资产负债率水平。截至2024年末，公司期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，进一步夯实稳定安全的财务基本面。

长期以来，新城控股坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。2024年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，良好的信誉表现也让新城控股获得了多方认可，并在融资端取得突破。

去年5月，新城控股成功发行一笔规模为13.6亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；11月，发行2024年度第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。此外，依托吾悦广场优质的资产基本面和不断增长的运营实力，2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

中信建投首席分析师竺劲曾算过一笔账，仅以新城控股旗下的商用物业租赁收入，就足以覆盖公司的全部有息债务。新城控股稳健的偿债能力吸引了资本市场对其发行的各类债券的广泛关注。

商管毛利占总毛利47.89%

近期，房企2024年年报相继出炉，其中，绝大多数地产企业的利润总额与上一年同期相比，呈现出下滑态势。过去一年，新城控股的利润总额保持增长，为行业发展注入一定程度的信心。

在业内看来，新城控股多年积累的商业基础，对其整体业绩的贡献率持续增强，成为其穿越经济周期、保持稳健成长的坚实基础。

数据显示，2024年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利达到84.40亿元，其占总毛利的比例从去年同期的32.73%显著提升至47.89%；物业出租及管理毛利率达70.17%，为公司整体利润持续带来贡献。

过去一年，新城控股新增开业15座吾悦广场，至2024年末，公司已成功布局173个综合体项目，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97%。

中信证券发布的研报认为，吾悦广场布局的三、四线城市，租金收入增长速度往往要快于一、二线城市。此外，该类城市商场供应相对紧缺，且已开业商场中，超过八成在周边1公里范围内无直接竞争对手，这一经营优势显著。

不仅拥有商业布局的优势，面对激烈的市场竞争，新城商业给出了自己的破局思路，主动适应消费趋势，也被业内认为是其持续迈向高质量发展的重要思考与实践。

新城控股于去年10月将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司，并首次发布“五边形经营理念”——品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，旨在打造不一样的吾悦。

此外，新城控股于2022年底成立的房地产代建、代管业务平台——新城建管，为公司发展打开新成长空间。根据最新数据，新城建管在2024年管理的项目数量已超过100个，其中商业综合体项目超过60个；管理的总建筑面积超过1600万平方米，全年新增签约面积超过710万平方米。公司已实现全国化布局，并在“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”中占据一席之地，持续获得委托方的高度认可。

财务趋向更健康

2024年底，中央政治局会议明确指出，要以大力提振消费为重心，全方位扩大国内需求，特别是通过实施提振消费专项行动，以及支持服务消费、文旅、养老、育幼、家政等领域的消费，以促进消费结构的优化升级。同时，又持续推进《县域商业三年行动计划（2023-2025 年）》，鼓励购物中心向县城及乡镇延伸服务，提升县域消费潜力。

这些政策措施，有力地刺激了消费市场尤其是三、四线城市的潜能，使得这些城市的商业购物中心，成为零售品牌的商战必争之地。对新城控股来说，这不仅意味着物业出租及管理收入和毛利的进一步上升，也意味着公司更强的融资能力，以及2025年财务有望进一步获得改善。

根据年报，新城控股目前继续借助金融政策支持，增加经营性物业贷融资、增加公开市场债券融资、积极推进消费类基础设施 REITS 的注册发行、积极参与不动产相关的创新融资，同时积极推进股权类融资，增加资本和资金，调整资产负债结构和降低资产负债率。

2023 年，国家发改委和中国证监会分别将消费基础设施纳入公募 REITs 的底层资产范围，公募 REITs 市场实现从零到千亿级的规模跃迁，在 2024 年进入常态化发行新阶段，市场加速扩容，助力实体经济高质量发展和现代化产业体系建设。从二级市场行情来看，截至3月26日收盘，今年已上市的63只公募REITs中，62只上涨，有5只涨幅超过20%，其中底层资产大多为消费基础设施类。

在市场极为看好消费基础设施类REITs的背景下，新城旗下的消费类基础设施REITS 的注册发行有望加快注册发行进度，进一步提高新城的财务健康指数。

业内人士分析指出，摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务“造血”自循环来驱动公司发展，正成为房企穿越周期的新路径。作为为数不多保持正向盈利的示范房企，新城控股以“低杠杆、强运营、正现金流”，持续构建稳固发展的护城河，在波动的周期中不断积攒力量。