7月9日，上海第三批次土拍结束，这是自“沪九条”出台后的首批宅地出让，也是上海取消溢价率10%的封顶原则后的首场土拍。同时，本次出让地块也未在出让条件中规定相关房地联动价。

13家房企对4宗地块展开新一轮厮杀，最终4宗地块全部完成出让，其中2幅地块底价成交，2幅地块溢价成交，平均溢价率9.58%，总成交金额约91.33亿元。

有几个信号值得解读：

土拍溢价率上涨

从溢价率来看，上海土拍市场回暖迹象还是比较明显。

与前几批次的溢价率相比，这次平均溢价率为9.58%，高于今年第一批次的9%、第二批次的5.78%。

尤其是热门地块，杨浦平凉地块凭借内环内的地理位置，吸引了9家房企竞拍，多达60轮竞拍轮数，最后以21.18%的高溢价率被保利发展竞得。

杨浦长白地块则在经过79轮竞价后，以17.12%的溢价率被北京城建和越秀联合体竞得。

不过，冷热不均的问题也依旧存在。

从去年第二批次土拍开始，底价成交比例便在提高，今年第三批土拍中，宝山顾村与奉贤新城两宗远郊地块，由于为非热点地块，均以底价成交。

高端住宅热销

杨浦两宗地块不仅溢价率高，楼板价也刷新杨浦近三年招拍挂楼板纪录，平凉地块为88462元/平方米，长白地块为70272元/平方米。

这侧面反映出上海高端住宅的市场需求旺盛。

根据CRIC的数据，今年上半年，在其观察的全国重点61城中，总价在1000万元以上的高端住宅共成交1.9万套，同比减少了33.5%。

特别是二线城市，同比降幅在各线城市中最大，为49.5%。

但上海的高端住宅市场并未降温。

从总价上来看，上半年，上海总价在3000万以上的高端住宅成交了1544套，同比增长221%，刷新近10年来成交规模纪录。

细化来看，总价在5000万元以上的高端住宅同比增长最多，达到422%，成交308套。

过亿元豪宅销量也有所提高。据悉，上半年，全国共成交18套过亿元豪宅，其中上海占了近八成，同比增长180%。

上海高端住宅市场的升温，与市场供应量增多有关，由于前期供应量较少，导致部分被压抑的需求在今年得到集中释放。

数据显示，上海上半年累计供应23个单价均价超10万元/平方米的高端住宅，接近一半的楼盘去化率达到100%，均价在14.6万/平方米的中海领邸·玖序，认购率达到272%，在2小时内便实现清盘。

“沪九条”刺激明显

除了高端住宅，这次土拍也从侧面反映出上海楼市在“沪九条”的刺激效应。

根据上海市房屋管理局的数据，虽然6月上海商品房成交情况同比依旧为负增长，但降幅明显收窄。

5月商品房成交面积同比下降28.79%，而6月降幅收窄至19.75%。成交套数也是如此，6月成交1.05万套，虽同比下降23.78%，但环比增长了26.7%，趋势向好。

细化到成交情况上，“沪九条”的影响更为明显。

首先来看一手房情况。

在“沪九条”出台前，上海5月每日平均签约一手房369套，峰值为5月6日，签约772套。

而以“沪九条”出台的5月27日为节点，5月27日至7月11日，上海每日平均签约一手房468套，增幅达到26.56%，签约峰值也增加到了单日1264套。

二手房的成交涨幅更大。

在5月27日之前，上海日均二手房的成交套数为549套。而在新政出台后，5月27至7月11日，二手房的日均成交套数增加至819套，增幅达到49.47%。

根据CRIC的数据，6月上海二手房住宅成交规模创2021年7月以来的纪录，成交面积197.4万平米，环比增长38%，同比增长89%。

成交放量，说明市场信心开始回归。而土拍溢价率则是下一周期的前期指标之一，说明房企对未来市场尤其是高端改善市场的前景看好。