停车难一直是老旧小区的痛点，究其原因，多是由于小区建成年代较早、基础设施存在短板等所致。

在位于上海浦东的金桥湾清水苑小区，情况又不完全相同。这个建成20余年的小区目前登记车辆1410辆，停车位1180个，数量虽有缺口，相比一些老旧小区还是较为宽裕。

然而，仍有部分居民为停车发愁：明明有空位却不敢停，宁愿冒着被贴罚单的风险停在小区外面道路上。今年4月底，业主之间还出现“堵车”纠纷，物业、居委、派出所多次调解才有所缓和。

在一些业主看来，出现“堵车”纠纷，是小区停车矛盾长期积累的一次爆发，背后原因在于小区停车资源分配不合理，长租车位数量远超临停车位，造成前者未充分利用、后者较为紧张的局面。

金桥湾清水苑小区的停车规定是怎样执行的？方案是否还有优化空间？如何更好地保障业主权益？澎湃新闻记者就此展开调查。

空闲车位分散在小区内部角落。澎湃新闻记者徐亦嘉图

“堵车”纠纷

4月27日21点45分，金桥湾清水苑小区业主黄先生下班回来，发现其长租车位被其他车辆占用。几分钟后，他通过物业联系到临停车主周女士的丈夫李先生，希望其挪车。李先生表示，已接近22点，不愿下楼挪车，希望黄先生另找车位，随后挂断电话。

对该小区业主来说，22点是判定挪车与否的重要节点。根据小区停车管理规定，22点之前，长租车位若有其他车辆停放，长租车位车主可通过小区物业人员通知挪车，超过22点则无需挪车。

当晚22时左右，黄先生再次致电李先生，李先生仍表示这个时间点不挪车。

黄先生认为，根据小区停车管理规定，当时李先生有义务挪车。见对方不愿下楼处理，黄先生有些气愤，他把自己的车横在车位前，挡住对方车辆，希望第二天李先生联系自己挪车时能够道歉。

22点停车新规告知书。澎湃新闻记者徐亦嘉图

第二天一早，李先生的妻子周女士找到物业，让物业联系黄先生把车开走，黄先生拒绝。之后周女士报警，黄先生表示，如果周女士愿意道歉，自己马上把车开走。周女士坚持不道歉，现场调解未果，双方又去派出所再次调解。

第三天，也就是4月29日，经过反复调解，黄先生最终让出通道，让周女士把车开走，自己也停回长租车位。

经此一事，黄先生表示，既然小区已有停车管理规定，希望大家都能遵守。纠纷看似已经解决，但多位车主却表示，小区停车难问题仍然存在，现有规定并不能充分化解矛盾。

1:6的临停车位和长租车位

居民矛盾背后，是金桥湾清水苑小区长租车位和临停车位比例悬殊的现实。

澎湃新闻记者从小区物业方面了解到，该小区车位总数1180个，其中黄线长租车位1013个，白线临停车位167个，二者比例约6:1，停车费均为120元/月。

目前，小区登记车辆1410辆。这就意味着，减去1013个长租车位，还有397辆车需要在167个临停车位停放，车位缺口达230个。

金桥湾清水苑居委书记金鸿伟介绍，1997年金桥湾清水苑小区刚交付时，规划车位有六百多个，十几年间，为满足日益增长的车辆停放需求，小区借助整新工程适当拓宽道路，又新增了五百多个车位。

金鸿伟进一步表示，早些年，小区内车位还算充裕，车主在物业登记办理长租车位停车证后，可将私家车固定停在某一个长租车位，并享有车位优先使用权，长租车位停车证陆续办到了一千多个。

后期搬入的业主如何申请长租车位？

小区居民王先生介绍，早些年他从物业方面咨询得知，当有长租车位因买卖房屋或者停缴租金等原因被释放时，排队车主便可按积分顺序获得长租车位申领资格。

对此，记者也从小区相关规定中看到，积分是按照房产证、行驶证年限择一计算，如果行驶证超过房产证年限，则按房产证年限计算；如果没超过，就按行驶证年限计算。

但是，长租车位的“申请窗口”从2021年10月就已关闭。

根据上海市房屋管理局2021年10月1日起施行的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》：利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的，不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用。

记者从该小区的宏途物业许经理处了解到，自此之后，不再开放长租车位停车证办理，业主再来申请，只能登记为临停车。

2022年1月3日大量停车证未被领取，仍在物业保管。王先生供图

长租车位能否取消？

一边是397辆车对应167个临停车位，一边是1013个长租车位，不一定总是停满。于是出现了开头提到的情况：临停车主将自家车辆停到空着的长租车位上。

这也是小区为缓解车位紧张推行的一项举措。金桥湾清水苑小区2021年8月起执行的停车管理规定明确：由于小区车位有限，不能同时满足所有车辆停放需求，长租车位在空闲时候应该留出供其他车主使用。

当时规定还明确，每天22点30分前，物业可帮助长租车位车主联系临停车主挪车。今年3月12日起，挪车时间提前到22点。也就是说，22点以后，小区所有车位实行“先到先得”，车主可以不挪车。

但是，对临停车主来说，22点以后，小区车位所剩不多，在此之前停车更像“打游击”，有时看到长租车位空着也不敢停，怕随时被叫去挪车，不如一次性找好临时车位，或者索性停到小区外面。

澎湃新闻记者也曾于5月24日22点左右实地走访金桥湾清水苑，小区大部分车位都已被占，较为偏僻的区域还有三四十个空闲车位，基本都是划黄线的长租车位。

同样每月交120元停车费，停车权益却无法得到同等保障，这种情况下，临停车主与长租车主之间也有了嫌隙。

有临停车主表示，长租车位存在被擅自转租的现象。对此，小区物业工作人员表示，按照规定，长租停车位证严禁外借其他车辆使用，一旦发现查实，物业有权收回停车证，取消该车主停车资格。

还有临停车主提出，希望取消长租车位，全面实行“先到先得”。然而，由于长租车主在人数上“压倒性”占优，上述“希望”难以落地。

据金鸿伟介绍，2023年11月，居委曾收到部分业主的诉求，要求修改小区停车规定里关于固定车位（长租车位）的条款，对“是否同意将取消固定车位（长租车位）这一议题列入下次业主大会征询事项”进行初步意向的调查。

关于修改停车管理规定的意见调查。图片来自清水苑公众号

金鸿伟称，小区共2736户居民，同意列入征询的仅425户，大部分业主对现行停车方案比较肯定，故未将该议题列入下次业主大会征询事项。

金鸿伟认为，根据此前摸排，小区平均每年净增机动车20辆左右，增长预期可控。如果完全取消长租车位，没有停车制约条件，业主买车意愿可能增强，导致车位更加紧张；并且，如果所有人都要抢车位，也可能加剧业主间冲突。因此，居委目前还是把目光聚焦在如何优化停车方案、更高效地利用现有停车位上。

金桥湾清水苑小区业主大会机动车管理制度。澎湃新闻记者徐亦嘉图

化解矛盾还需多方探路

事实上，老旧小区停车难是个老问题，此前，上海也有小区尝试取消原有固定车位。

2021年10月，上观新闻曾报道松江区新理想花园小区尝试取消1125个固定车位遇阻一事，其背景也是《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》开始施行。

当时，新理想花园小区居委牵头业委、物业贴出公告，提出“所有地面车位不固定，均作为共享车位”，遭到固定车位车主强烈反对。有业内人士建议，停车管理方案涉及全体业主，实施前须经业主大会表决通过。

如今金桥湾清水苑小区也遇到类似情况。对此，上海市锦天城律师事务所窦贤尚律师向澎湃新闻记者表示，根据《民法典》第二百七十五条规定，该小区车位属于业主共有，全体业主通过业主大会决议约定车位使用方式，包括长租车位和临时车位，于法不悖。

针对《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》提到的“利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的，不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用”，多位律师谈到“新规不管旧事”。

上海申浩律师事务所高级合伙人张玉霞律师解释，小区经业主大会表决通过的停车管理规定2021年8月起执行，房管局规定2021年10月起施行。根据法不溯及既往原则，小区原有停车规定仍然有效，但同时也要遵照房管部门相关规定，不能在规划及原有停车规定的区域之外再设立固定车位。

少数的临停车主权益无法保证，是否有其他救济途径？窦贤尚表示，根据《民法典》第二百八十条规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，少数临停车主认为现行规定侵害其权益的，可向法院提起诉讼，要求撤销小区现行停车规定。

上海大邦律师事务所丁金坤律师认为，由于临停车主人数远少于长租车主，取消长租车位的方案确实很难表决通过。他建议，对长租车位提高收费，适当降低临停车位的收费，“少数服从多数，但也必须保障少数人的权益。”

记者注意到，目前上海已有一些老旧小区通过“开源”“共享”等方式缓解停车矛盾。

如闵行区东方花园小区在改造新增23个停车位后，没有固定车位的业主可通过抽签获取车位1年使用权。金山区御景龙庭小区建立数字“共享文档”，让固定车位车主上传共享车位信息，供其他车主选择。愿意共享车位的车主，可以按照其他车主实际停车时长获得相应积分，该积分可抵扣下一年的停车费用。

视线回到金桥湾清水苑小区，据小区物业许经理介绍，他们从2023年上半年起梳理小区车辆，对房屋产权已出售、未缴停车费或其他违规使用车位的车主取消长租车位使用资格，释放成临停车位。经过持续挖掘，小区临停车位从最开始的50个，逐渐增加到目前的167个。

对于接下来如何挖潜，金鸿伟表示，在停车管理方面，小区居委、物业、业委开展了大量征询、听证、并对各种停车方案的进行研究，希望保障所有车主停车权益。对于利益冲突的部分，未来，随着临停车位数增长，长租车位数减少，居委也会协调各方看小区停车规定是否有可调整空间。同时，在小区公众号及时更新临停车位分布图，给临停车主提供便利。

对于目前22点以后不挪车规则，金鸿伟透露，居委也会联合物业、业委依据居民使用情况，商量是否继续缩短长租车主优先使用权时间，即将22点的时间再提前，方便临停车主停车。