中新网上海新闻5月30日电(记者于俊)上海易居房地产研究院30日发布《2023房地产上市公司测评研究报告》(以下简称“报告”)。这项测评研究工作在中国房地产业协会的指导下，已连续开展了16年，是国内有关上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果。

据该“报告”，10强上市房企排名出现变化，榜单变动率为10%。其中，万科继续位居榜首，保利发展保持第2名，华润置地升至第3名，较上年提升了2个位次；中国海外发展、龙湖集团、碧桂园、招商蛇口、金地集团、绿城中国、新城控股分列第4至第10名。绿城中国为新晋10强。

核心测评指标显示，2022年中国上市房企总资产规模均值为1461.36亿元，房地产开发业务收入均值为273.62亿元，较上年均小幅下降；上市房企净利润均值为10.75亿元，较上年大幅下降；净资产收益率均值为2.51%，较上年小幅下降；上市房企净负债率均值较上年下降14.83个百分点至72.85%；经营效率降低，总资产周转率均值、存货周转率均值较上年均有所下降。

“报告”从以下八个方面概括了上市房企的整体表现：

——资本市场方面，指数整体震荡下行。内地房地产板块走势随大盘波动且略强于大盘，港股房地产板块大幅弱于大盘。多家在港上市房企发生债务违约事件，市场信心处于低位。房地产上市公司每股收益均值有所下降，市盈率和市净率指标显著低于全市场平均水平，分红总额继续下降，股息率创新低。

——运营规模方面，规模指标多为下跌，房地产开发业务收入增速首次转负。市场销售整体表现惨淡，销售面积回落至2015年水平。上市房企总资产均值为1461.36亿元，同比下降5.67%；净资产均值为383.66亿元，同比上涨5.07%；房地产开发业务收入均值为273.62亿元，同比下降7.18%；营业利润均值为26.72亿元，同比下降37.58%。

——偿债能力方面，偿债指标相对稳定，融资总额大幅下滑。2022年30强上市房企融资总额为5859.16亿元，同比下降18.01%。长期偿债能力指标较上年有所改善。上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.55%，与上年度基本持平，净负债率均值为72.85%，较上年下降14.83个百分点。

——盈利能力方面，盈利空间持续收窄，各项指标均有下降。有6家上市房企净利润超过100亿元，占比4.62%；32家上市房企出现亏损，占比24.62%。2022年，上市房企营业利润均值26.72亿元，同比下降37.58%；净利润均值10.75亿元，同比下降57.32%；净资产收益率均值2.51%，较上年下降0.53个百分点；总资产报酬率均值2.18%，较上年下降0.47个百分点。

——成长能力方面，利润增速大幅下滑，拿地策略分化明显。2022年，上市房企房地产开发业务收入、营业收入和净利润均值同比下降，仅净资产均值有小幅上涨。资金实力较强的央企、国企在投资拿地方面依然相对进取。尚在经营稳健状态的民营房企投资策略相对谨慎。

——经营效率方面，周转指标小幅下降，存货增速首次转负。2022年，上市房企经营效率指标继续下滑，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.37、0.28和0.20，三项周转指标均较上年有小幅下降。资金回笼和去化压力较大，存货规模有所下降，10强上市房企总存货占比约54%，30强房企占比约81%，50强房企占比约91%。相较上年，集中度有所提升。

——社会责任方面，纳税金额同比下降，践行ESG已成共识。截至2023年4月30日，10强上市房企发布2022社会责任报告，50强上市房企中共有39家发布相关报告。各大房企经过多年快速发展后，逐渐承担起企业公民的责任。随着行业逐渐进入下行周期，房企的平均利润率出现下滑，2022年，上市房企纳税额均值为13.40亿元，同比下降约27.01%。

——创新能力方面，重视完善交付体系，管理效率有所提升。“交付力”逐渐成为房企实力的重要表现，多家上市房企已形成较为完善的交付体系，从风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化流程。房企对成本管控和内部组织优化管理效果显现，管理费用较上年同期大幅下降。许多房企通过收缩多元化业务回归主业，获得资金回笼提高现金流，也有部分房企在保障传统业务健康持续发展的同时，积极寻找新的业务增长点。

“报告”指出，2022年中国房地产行业面临诸多挑战，上市公司收入规模下降，利润大幅下滑，流动性有所恶化，周转速度下降，且企业间经营规模、抗风险能力和盈利表现等方面持续分化。展望2023年，房地产放松政策进一步落地，有利于房地产行业健康发展，未来上市房企中拥有良好基本面的企业有望释放更高的企业价值。(完)

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编辑：于俊