美国橡树资本创始人霍华德·马克斯在最新的备忘录中指出，美国银行目前所面临的最大隐患之一是以商业地产（尤其是写字楼）为抵押的贷款所引发诸多问题的可能。

霍华德·马克斯撰写的《投资备忘录》备受“股神”巴菲特等知名投资者的推崇。巴菲特称，每次邮箱里出现霍华德·马克斯的“备忘录”，都迫不及待一口气读完。其出版的《投资最重要的事》也在投资圈负有盛名。

硅谷银行倒闭不意味着问题蔓延

4月17日，马克斯在备忘录中写道，硅谷银行事件本身具备一定的特殊性，此次事件可能不会演变为银行倒闭潮的开始。

马克斯提到了所有银行面临的共性问题：资产/负债错配、高杠杆。他认为，在任何领域，没有哪种倒闭的源头，比这两大因素相结合所产生的潜在危害性更大。银行则是两者兼具。对金融机构而言，客户失去信心则是第三个原因。

“最重要的是，银行本质上是利用高杠杆投资于固定收益的投资人。从这个角度而言，维持储户的信任是银行经营活动中必不可少的要素，而这意味着银行必须巧妙地管理资产、负债、流动性和资本。”马克斯写道。

此外，马克斯还提到，另一个加剧银行不稳定性的新趋势是数字通信的出现，包括社交媒体。互联网和社交媒体就是扬声器，几乎任何人都可以把它拿过来，传播其想传播的讯息。

“就目前的情况，我想不出有什么可以与全球金融危机中最核心的次级抵押贷款相提并论。或多或少有一些资产被过度炒作或者没那么可靠（有人会指出特殊目的收购公司SPACs或加密货币），但其规模并不庞大，可能也并非真的毫无可靠性，而且这些资产在美国主要金融机构的资产负债表上所持有规模肯定也不足以危及我们的金融系统。”马克斯表示。

马克斯认为，硅谷银行、签名银行、第一共和银行和瑞士信贷并无关联性，它们具备一个共同点：因为这些都是金融机构，与其相关的事件会广泛影响储户与投资者的信心（或导致缺乏信心）。

“其破产可能引发对银行业更严格的审查，这意味着未来一段时间市场环境不太可能那么宽松。用沃伦·巴菲特的话来说：现在潮水已退去些许，我们可以瞥见哪些人在岸边裸泳。剩下的问题是，更远处还有多少人在裸泳，未来退潮的程度是否足以使其暴露？”马克斯写道，

当投资者认为事情“完美无瑕”时，乐观情绪高涨，难以寻找到好的买入机会。但当投资者心理向“绝望透顶”摇摆时，“我们有理由相信专注于折价买入资产的猎手以及资本的提供者将更具优势，并将有机会创造更丰厚的回报。我们认为硅谷银行倒闭便是朝着这一方向行进的开端。”

以商业地产为抵押的贷款隐患更大

马克斯认为，写字楼抵押贷款和其他商业地产贷款很可能出现显著违约。

在马克斯看来，由于银行杠杆极高，各银行合计股权资本仅为2.2万亿美元（约为总资产的9%），平均每家银行的商业地产贷款余额约等于其股权资本的100%。利率大幅上升；利率上升导致资本化率上行（资产的净运营收入与其价格之比）；经济衰退的可能预示着租金和出租率前景欠佳，进而影响业主收入；未来一年左右，信贷的可获得性整体有所降低；每周五天在写字楼办公的观念受到挑战，从而危及业主的底层商业模式等等因素，都在影响着商业地产的现状。

“无论是心理上还是财务上，硅谷银行的倒闭本身并不会广泛蔓延，但在结束这篇关于美国银行业的备忘录之前，我需提及银行目前所面临的最大隐患之一：以商业地产（尤其是写字楼）为抵押的贷款所引发诸多问题的可能。”马克斯总结说。

马克斯认为，写字楼抵押贷款和其他商业地产贷款很可能出现显著违约，一些违约已然发生，但这也并不一定代表相关的银行将遭受损失。假设贷款是以合理的抵押率发放，那么在银行贷款受到威胁之前，每笔抵押贷款的偿付次序之下都应有足够的股权权益来承纳损失。

此外，马克斯进一步指出，抵押贷款违约通常并不意味着全剧终，而是贷款人与业主谈判的开端。在许多情况下，其结果可能是重组贷款条约以延长贷款期限。