今天人们来徐汇滨江、浦东前滩、虹口北外滩，第一印象一定是车水马龙、人头攒动。记者在午餐时间的北外滩白玉兰广场，感受到了什么叫车位难求；前滩太古里，每个白领也都经历过餐馆门口的等位高峰期。
人们选择了在这里生产、生活，并反过来推动着区域功能的塑造，使得一座座“城市新空间”迅速被市场和市民接纳。
然而回到一切的原点，有些问题亟待得到答案：滨江新兴商务区的第一批人口是怎么来的？一座城市的生长背后，究竟有没有一条科学之路？
徐汇滨江
配套先行，向上向下要空间
城市规划是一个大的命题，在不同的历史时期，人类遵循不同的规划理念，为后世留下了宝贵的经验和教训。
2012年，前滩地区启动建设不久。负责地区开发的陆家嘴集团一位老领导深刻总结了小陆家嘴开发时的“十大遗憾”，并在多个场合反复提及。
前滩是上海继小陆家嘴开发之后，第二次大规模使用国际智慧的项目。当时，陆家嘴集团请来许多国际上高水平的事务所来为前滩做规划。
规划首先要全力弥补小陆家嘴地区出现的步行交通网络不合理、缺少大型公共活动空间、没有居住功能等方面的短板，更重要的，是吸取全球的新兴商务区建设经验，坚持配套先行，强化以人为本的导向。
“前滩是国内商务区建设中最早坚持小尺度街区开发的项目之一。”陆家嘴集团党委书记、董事长徐而进说，走在前滩，很多人都觉得它很适合步行，楼与楼的关系非常密切，人与商业的连接、公共交通的连接，也都非常便利。
前滩楼与楼的关系非常密切
在徐汇滨江的开发方西岸集团看来，徐汇滨江最大的特点是互联互通性。如今从国际传媒港的央视大楼出发，沿二层连廊，经过麦当劳中国总部就能抵达湖南卫视。重视城市“第二地面”的打造，不仅为人提供了最大的行走舒适感，也和地表交通系统形成充分的协同。
当然，向上向下要空间，解决的不仅是单纯的交通问题，也包括城市的复合功能提升。
北外滩正在建造上海未来最长的城市连廊，每一栋楼宇都能从地下空间、地面慢行区以及全长4.5公里的二层连廊相连通；上海中心城区未来最大的一体化地下空间开发也在这里，近90万平方米的地下空间将打造休闲商业、体育、展览中心以及地下车行路网、智能停车场、能源中心。
城市功能，抑或叫城市配套，在开发领域的从业者看来，是一个城市赖以成型的基座。虹口北外滩有一个提法，叫“收储即出让、出让即开工、竣工交付之日就是招商完成之时”。一些本地干部透露，紧追猛赶，是为了抓住机遇，尽快出形象，出效益。“因为只有早点把配套做起来，功能完善了，人群才会聚集过来。”
“前滩还是一片荒地的时候，我们就集中力量先把28条道路建起来，辖区内3个公园基本完工，对外承诺的国际教育、高品质公立教育也全面动工。外商来考察，看到我们的道路、桥梁、绿化、景观都已基本完成，确定我们是真的按照规划方案做事情，才有了前来发展的信心。”徐而进说。
如今的前滩，531万平方米的规划面积已建成67%。开发初期定下的“集聚2.5万人的居住人口、创造10万个工作岗位”两个目标，前者已完成，后者正加速实现。
徐汇滨江西岸传媒港、数字谷
地块开发，一张蓝图干到底
上海世博会后，徐汇区启动了滨江地区的整体设计和国际方案论证。当时，以怎样的开发方式确保规划的高质量落地，是政府、市场各方讨论的重点。
徐汇最终选择的开发方案，处处体现了“一张蓝图干到底”的导向：楼宇基本坚持“产业组团”模式；两栋外资——西岸金融城和星扬西岸，分别交给两个具有超强综合开发实力的城市运营商；核心楼宇西岸智塔，整个交由区属国企西岸集团开发运营。
“这样做的好处在于，小到延时空调费、装修补贴、白领食堂，大到政策服务、产业基金匹配，我们都能为在地企业和白领提供贴心的属地化服务和帮助，也能确保从开发到运营的品质从一而终。”西岸集团相关负责人表示。
“要想确保推动区域开发品质和进度‘双控’，一体化运作是十分必要的。”在北外滩开发办主任程军看来，一个地块的开发是否成功，从规划到落地“不走样”是一个基本要求，从行政层面看，就是要有“一张蓝图干到底”的决心和机制保障。
近年来，北外滩创新土地出让综合约定，在出让合同中“带附加图则、带设计要求、带绿色建筑标准、含地下空间、含二层连廊、含交通优化”，目的就是保证每一个地块的建设与区域整体规划相符。
前滩的开发模式则更加“简化”，一次成型，一二级开发全程联动。前滩这张图纸，十年之间几乎没有发生过任何修订。
“至于具体的项目开发，可以邀请专业的合作伙伴共同完成。”前滩开发的一位知情人士介绍，前滩2012年与太古集团的合作后，次年又与铁狮门确定合作关系，借助外资的招商优势，相继有了晶耀前滩和太古里两个商业标杆。
再后来，前滩又邀请信德来打造文化演艺中心，邀请香格里拉、雅辰酒店、金普敦等国际一流的酒店一同营造商务氛围。“好的战略合作伙伴，可以弥补开发主体自身能力的不足。一个成功的区域开发商，不能什么事情都自己来做，但要广泛参与，对全局严格把控。”
目前，为了保证地块后续的运营管理高质量，北外滩采取了政府主导、办企合一、市场化运作的模式；徐汇滨江创新出“管办结合”架构，由徐汇滨江管委办统筹协调、西岸集团具体落实，实现政府引导和市场主导。
北外滩空中连廊示范段一期
北外滩空中连廊全景效果图
空间加减法里，透视城建理念
2021年6月，北外滩区域成片二级以下旧里征收全部完成，当地一些老百姓的居住水平自此得到改善，虹口也迅速腾出大幅可供转型地块。
与徐汇滨江、前滩略有不同，北外滩拥有厚重的历史文化底蕴，保存着丰富的市民共同记忆，城市功能提升之前，不能不先做空间的减法。加减之间，足以透视一座城市生长背后的建设理念。
“白玉兰广场和北外滩来福士都是在曾经的旧改地块上拔地而起的。”程军介绍，过去4年里，北外滩旧改涉及6.5万居住人口。这些地块居住密度降低，而商务密度增大。
“这是一个人口结构变化的过程，也是产业进一步向产业链高端环节和服务链高价值区段迈进过程。未来，北外滩将有30万商务人口、7万居住人口在这里工作居住。当然，今天的规划和建设，还要至少为未来10年乃至更长时间预留空间和功能可能性。”程军说，处在腾笼换鸟建设周期的北外滩，尽管当前没那么热闹，却未来可期。
就在近日，一座能容纳1700名观众的专业剧院即将竣工。作为北上海内环内最大的专业大剧院，荟聚海内外知名剧目，有望成为白领们喜闻乐见的文化新地标。此外，百年历史建筑礼查饭店、如今的中国证券博物馆，也开始举行虹口原创音乐会。“这样的场景还将更多……历史与文化的交融，会成为北外滩独到的吸引力。”
记者观察到，当城市功能在这些新兴商务区生长的同时，丰富的想象力也寓于其中。今天在徐汇滨江，不少白领都对西岸美术馆大道的夜场开放时间和购票渠道如数家珍。西岸美术馆、龙美术馆、油罐艺术中心……沿江11.4公里岸线汇聚超过10家美术馆和画廊，让下班后去逛夜场美术馆成为崭新的休闲生活方式。
最快在今年3月，徐汇滨江的西岸双层巴士也将重启；前滩在年内将迎来金普顿酒店开业，后年则迎来华尔道夫酒店的重磅亮相；年内上海华贸中心即将开工，北外滩又一世界级的商务地标已按下启动键……上海进入春暖花开时节，沿江商务区的风景在持续更新。
当然，随着各类人口的导入，新兴商务区也要设法解决城市发展带来的挑战。以目前商务区普遍遭遇的“职住平衡”问题为例，陆家嘴集团在前滩推出1200套租赁住宅，企业员工的子女也有机会获取优质的教育资源；北外滩77街坊高品质租赁公寓项目已完成50%地上主体结构，预计2024年交付开业；西岸将启动职住平衡、交通路网、功能配套等三方面的研究，为企业员工匹配徐浦大桥周边价格适中的人才公寓，尽可能满足不同梯度人才的居住需求。
位于北外滩的专业大剧院能容纳1700名观众
陆家嘴集团在前滩推出1200套租赁住宅
