居民楼老化严重，住宅小区维修基金却存在续筹难题，让业主再从袋子里掏钱难如登天，已经成了上海不少社区的痛点。

近年来，上海杨浦区新江湾城街道找到了破题之法，江湾国际小区每年通过多渠道筹集公共收益约300万元，补充到维修基金中，不仅彻底破除了住宅小区维修基金续筹难题，完善了小区物业治理结构，还实现了公共收益年年盈余。

江湾国际居民区全景图 本文均为 杨浦区新江湾城街道供图

新江湾城街道下辖的合生江湾国际公寓小区属规模较大的商品房小区，从2007年至2012年分四期建造，占地面积约18万㎡，共有近2300户居民、98家商铺。由于房屋存在质量缺陷，该小区出现较严重的居民楼外墙渗水问题，影响居民正常居住、生活，进而导致小区物业矛盾频发。

小区门头图

为了解决这一社区难点，2017年以来，该小区首先进行“开源”，面对小区公共收益收入少、筹集渠道窄的难题，业委会牵头积极扩大公共收益收入渠道，形成公共收益多元筹集格局。

例如，该小区制定了小区停车办法，规范小区停车费收取，每年大约收取停车费260万元，其中固定停车费约200万元，临时停车费约60万元。

业委会在保留小区维修基金部分流动性的前提下，将2500万元维修基金以三年定期存款方式存入银行，并与银行商议适当上浮存款年利率到3.57%，一年所得利息约90万。

小区业委会还通过引入快递柜，利用小区地下车库和96台电梯设置广告等方式获得公共收益收入，每年约100万元。

这一届业委会上任伊始，在重新选聘物业公司的同时，还针对前任物业公司的违规行为开展诉讼，追回小区十年公共收益约385万元。江湾国际小区多措并举，形成以停车费为主要来源的公共收益多元筹集格局，在扣除相应成本和物业公司份额后，每年获得公共收益收入约300万元。

有了足够的公共收益，更要用好这笔钱。

为此，江湾国际小区不断创新和优化组织保障机制，确保公共收益“用对”“用好”“用得廉洁高效”。

该小区实施居委会与业委会反向“交叉任职”。引导业委会主任进入居委会，而不是居委会成员到业委会交叉任职，把业委会主任吸纳进居委会班子，并让他负责“治保”条线。这个办法破解了居委会成员不愿意到业委会交叉任职、业委会委员津贴制度难落实、对业委会监督困难等诸多难题。两者之间的工作内容具有较大程度的交叉性，既提升了业委会专业能力，又降低了业委会主任工作压力。

此外，江湾国际小区通过在小区内挖掘群众领袖，成立了一个监督委员会，监督委和业委会良性互动，同时成立小区专家智囊团，由小区专业人士为公共收益收支中的专业问题提供智囊支持，例如专家组曾对物业采购的小区电梯维修零部件价格提出专业建议，压缩了价格水分，极大地避免了不必要的开支。

一个个座谈、听证、动员会在小区里召开，既提高了居民对业委会工作知晓度、支持度，又监督了公共收益的使用，提高了业委会公信力。

监督委、业委会、专家组会议现场

2017年以来，江湾国际小区业委会利用公共收益补充专项维修基金，保障渗水维修的大额支出，分批对建筑外墙渗水房屋进行维修，逐渐解决物业治理的主要矛盾。

维修外墙漏水现场施工

在重点解决小区房屋外墙渗水维修难题的同时，该社区还将公益收益用于小区绿化、电子防盗网安装、路口道闸建设等方面，完善小区基础设施，美化小区环境。

江湾国际小区景观一角

五年多的社区实践，也让杨浦区新江湾街道办事处副主任钱林玲总结出了一些心得体会。

钱林玲说，其实不少小区的停车费加上广告费等就是一笔非常可观的收入，只要加强管理，例如与银行谈判理财，还可以产生利息，就能为社区财政提供源源不断的财力。

“不要事事都依赖政府。有的地方遇到类似我们这个小区的事情时，居民要么等着政府来解决，要么用一些过激的方式解决。”钱林玲说，他们通过居民自治的办法，很好地解决了这一问题。

2022年11月，为进一步推进国家治理体系和治理能力现代化建设，推动社会力量参与社会治理创新，由上海市民政局指导，上海市社会建设研究会和上海公益新媒体中心共同主办了第二届上海社会建设和基层社会治理创新项目征集与推广活动。

江湾国际小区的这次实践，也入选了第二届上海社会建设和基层社会治理创新项目征集与推广活动的获奖案例，获评为“十佳创新展示项目”。

下一步，杨浦区新江湾街道打算对江湾国际的经验进行更加深入的研究总结，固化为街道层面的制度，在具备条件的小区进行复制推广，进一步放大江湾国际典型经验的示范效应。