美国租房市场正在经历前所未有的火爆景象。

根据房地产咨询公司贝纳斯（John Burns）最新研报，截至2022年第1季度的12个月内，仅在美国大型公寓社区就有创纪录的70万个公寓单位被租出，比近五年的平均水平高出一倍多。根据房地产数据提供商RealPage的统计，今年第一季度租赁的公寓数量也是去年第二季度的两倍。

贝纳斯分析称，租赁公寓的数量急剧增长，是因为美国居民比疫情期间更愿意、也更有条件“自立门户”。根据美国房地产投资信托公司艾夫隆公寓（AvalonBay Communities）的数据，其每套公寓的住户减少了0.2人。

投资咨询公司BCA Research美国资产部门主管唐克尔（Irene Tunkel）对第一财经记者表示，房地产行业正经历着后疫情时代的强劲复苏，这表现为空置率下降，盈利增长，资产负债表看起来很健康。当租金增长速度超过通货膨胀速度，这意味着房地产在高通胀下是具有吸引力的投资机会。

三大原因推动促进市场火热

贝纳斯称，租房量激增的背后驱动力之一是美国家庭户数增多。疫情封闭期间住在家里的大学毕业生单独居住的需求开始井喷，合租住户也为了获得更多空间而寻找新房。同期，全美交付了33.5万套新公寓，远低于70万的租赁量。

房屋出租率也达到新高。贝纳斯数据显示，2022年第一季度，公寓出租率达到97.6%，是历史上最高水平，比2021年第一季度的95.5%有了明显的提高。贝纳斯分析称，租房流动率比以往任何时候都低，是因为更多的租户由于市场租金和搬家成本的提高而选择留在他们的公寓里。

房地产投资信托基金（REITs）也报告说，在搬出的人中，搬出到自购房屋中的比例有所下降。而由于公寓市场几乎全部被占用，业主能够有信心地提高租金。

根据在线列表网站Apartment List的数据，在租房者占所有家庭三分之二的纽约市，从2021年1月至2022年1月期间，租金已经上涨了30%以上。

唐克尔表示，由于长期的住房建设不足和家庭数量的新增，租金增长超过了通胀速度。“抵押贷款利率的上升往往会进一步增加对租赁的需求。空置率势必进一步下降，导致租金和价格持续两位数的增长。截至4月，公寓式住宅的租金同比增长9.4%，高于8.5%的通胀率。”唐克尔说。

贝纳斯的报告认为，收入的上升也支持了租金增长。截至2022年4月，在签订新租约的租户中，家庭收入同比增长10%，这有助于租户跟上要价租金同比平均增长14%的步伐。贝纳斯称，在涉及租金预算时，一般的经验法则是将年度费用保持在总收入的30%以下，而收入的增加使得租金收入比成功保持在这一水平以下。贝纳斯跟踪的所有公寓房地产投资信托基金报告说，尽管新租约和续约的租金大幅上涨，但2022年第1季度的租金收入比仍在20%左右。

房地产适合用来对冲通胀吗？

贝纳斯称，由于基本面坚挺，再加上投资者希望对冲通胀的影响，公寓是当今投资者的热门选择，流入该行业的资本比可供选择的机会更多。2021年的公寓资产交易价值超过3000亿美元，是迄今为止的新纪录。因为租金还有很大增长空间，许多投资者正在从快速增长的三级市场和增值项目中获利。

贝纳斯预计，虽然今年美国租金增长会有所松动，但由于市场的持续动力，特别是由于预期的购房需求下降，租金增长还会保持在历史水准之上。许多仍在享受疫情优惠利率的租约将在今年夏天更新，最终更接近市场水平。

唐克尔对第一财经记者表示，房地产通常被视为一种高收益的有形资产，从原理上也有能力抵御通货膨胀，因为房东可以相应地提高租金。她称，公寓式住宅的销售价格平均比一年前上涨了10.5%，但租金收入和回报都高于目前的通货膨胀率。

“现在购买一个稳定的公寓项目是非常有竞争力的。投资者正在寻找新的发展，以获得更好的收益。”RealPage经济和产业部门副总裁派利斯（Jay Parsons）说，“虽然未来难以预测，但未来10到20年人口统计学现象较为有利，公寓市场仍有增长和繁荣的空间。”

但唐克尔也提醒，紧缩的货币政策和不断上升的抵押贷款利率给该行业带来了独特挑战，压制了对房地产的需求，压缩了未来现金流的现值，从而阻碍了资本增值，并抵消了租金上涨带来的收入收益。根据全美住房建筑商协会（NAHB）房产市场指数，5月的读数为69，低于预测值75和前值77。唐克尔说：“这意味着房价增长较快地减速。销售活动也出现了明显的转向。”

房地产数据分析公司ATTOM也称，在2022年第一季度房价中位数超过25万美元的市场中，约四分之三的房东今年购买的三居室独栋住宅的平均总租金收益率出现下降。在房屋售价通常低于25万美元的市场中，三分之二的毛收益率正在下降。

“单户住宅租金收益率的下滑是由于房东购买房产的成本比租金上涨得更快。从2021年到2022年，在所分析的一半郡县中，三居室房屋的中位价格至少增长了15%，而在这些市场中，只有三分之一的地区的平均租金有同样幅度的上涨。”ATTOM市场情报执行副总裁沙嘉（Rick Sharga）说。

“在过去的一年里，拥有独栋出租房产的投资者看到他们的利润被压缩了，因为房价的上涨速度超过了租金，”沙嘉补充说，“但随着年度出租率的提高，他们的收益率应该得到改善，而且随着时间推移，他们也会从房价升值中受益。”