本文来源：时代财经 作者：童洁
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30 分钟直达北京市中心、紧邻北京城市副中心、低成本安家 " 北京 " ……对于在燕郊买过房，抑或准备在燕郊买房的人来说，这些话术耳熟能详。也是因为开发商和房产中介口中的这些优势，与通州一河之隔的燕郊吸引了一众 " 北漂 " 买房扎根。
然而，燕郊毕竟不是北京，" 北漂 " 们的需求也难以支撑起庞大的存量市场。近日，便有消息传出，燕郊尝试放松购房政策来刺激楼市，将首套住宅的首付比例降至最低 20%，二套的首付比例降至最低 30%。在此之前，燕郊的购房首付比例分别为首套 30%、二套房为 50%。
时代财经从燕郊当地房产中介处了解到，门店确实收到通知，首付比例有所下调，并且，不少房产中介已开始将 " 低首付 " 作为噱头游说客户尽快 " 上车 "。不过，在 4 月 7 日，燕郊市场再度传来消息，部分银行叫停降低首付一事，房产中介亦向时代财经表示，" 降首付 " 可能还要等一等。
前后的转折为燕郊降首付一事打上问号，不过，燕郊和环京楼市的故事还在继续。
被 " 套 " 在燕郊的北漂
五年前，燕郊也曾在华北房地产市场异军突起。彼时，北京房价上涨，通州房价一度飙升至 5 万元 / 平方米，被称为 " 北京后花园 " 的燕郊迎来楼市的巅峰时刻，房价紧追通州，单价从 2015 年不到万元直冲 4 万元。
就是那一年，蔡志强（化名）鬼使神差地在燕郊购入一套 73 多平方米的住宅，总价约 268 万元。回想当时买房的场景，蔡志强仍然觉得有些摸不着头脑，" 那时候我还没有北京的购房资格，就想现在燕郊买一套房。刚好碰上燕郊房价上涨，每个月都在涨，中介和楼盘销售每天跟我说再不买好房子都没有了，一时冲动，我就签了合同。"
第二年年末，蔡志强人生第一套房子收楼了，虽然身在燕郊，心里却有一种终于在北京扎根的踏实感。可是，新房子没住多久，蔡志强就因为通勤时间过长而后悔当初冲动做下的购房决定。
蔡志强的工作地点在北京望京，早晚高峰期，燕郊到望京的通勤时间至少在 1 个半小时以上，碰上堵车严重的时候，时间更是无法预估。晚上，为了避开高峰期，蔡志强总是自主加班，等到晚上 9 点之后路况好转才动身回家，往往到家已是深夜。
通勤的劳累还不是最令蔡志强后悔在燕郊购房的主要原因。他未曾想到的是，2017 年燕郊楼市如火如荼，短短三四年后，火爆的局势就彻底扭转，房价一路下跌，去年，蔡志强邻居挂牌一套同样为 73 平方米的二手房，报价已经跌到了 150 万元。
" 这几年看着燕郊的房价不停地降，我有种上当受骗的感觉。150 万元的挂牌价可以说是血亏，就我自己来说，未还清的贷款加上利息都还有 120 万元。而且，房子挂牌后很少有人来看，现在挂牌快一年了，还没有卖出去。"
尤其是在 2020 年疫情之后，蔡志强更加体会到置业燕郊的不便之处。由于疫情反复无常，进京有所限制，工作也受到一定影响。不久前，蔡志强在朋友圈看到一张截图，朋友的公司正式发出通知，由于疫情的不利影响，将暂停招聘居住于燕郊的人员，这让他倍感焦虑。
蔡志强想过把燕郊的房子卖掉，去北京买一套房，只是每每打开房产交易软件，看到被腰斩甚至更低的挂牌价，蔡志强只能默默打消卖房的念头。如今，提起这段买房的经历，蔡志强语气里满是无奈和灰心，他说，" 我被套牢了 "。
房企 " 踩坑 " 环京楼市
在部分业内人士看来，燕郊 " 降首付 " 是环京楼市调控集体放松 " 救市 " 的一个信号。
环京楼市这一轮大调整的起点可以追溯到 2017 年年中。2017 年 6 月，北三县全域启动全面限购，随后楼市急转而下。至 2018 年初，环京楼市不少新房和二手房的价格，相对 2017 年高点已跌去一半。
接下来的这几年，环京楼市一直处于低迷不振的状态中。克而瑞地产研究院统计数据显示，去年全年，环京都市圈供应新建商品住宅面积 901 万平方米，同比减少 18.5%，成交面积 828 万平方米，同比减少 13.9%，成交均价 10536 元 / 平方米，同比下跌 6.5%。
这样的市场环境让身处其中的房企压力倍增。克而瑞地产研究院称，自 2017 年调控升级以来，环京楼市在销售、资金、监管等诸多方面都面临了很大的下行压力。
从部分布局环京楼市房企的业绩中可以看到环京楼市惨淡带来的影响。
例如，以京津冀为大本营的荣盛发展在不久前发布业绩预告，2021 年，其在营收同比增长 69.24% 的情况下，出现利润断崖式下跌。荣盛发展在公告中表示，利润的暴跌的原因来自于行业政策持续调控、资产减值及新冠疫情等因素影响。
除了荣盛发展之外，万科同样 " 踩雷 " 环京楼市。2020 年，万科在年报中对存在风险的项目计提存货减值准备，总计价值 41.8 亿元。其中，万科北方区域项目占了 7 个，廊坊朗润园、廊坊启航之光和涿州新辰之光三个项目位于环京楼市，总计提跌价近 20 亿元。
2021 年，万科再次计提存货减值准备。万科董事会主席郁亮在业绩会上坦言，万科管理方式导致离散度大的问题主要反映在项目操盘能力分化、少数项目投资失误上。他以环京市场作为案例，称此前万科判断环京地区市场在 2018、2019 年在比较大幅调整后已经到底部，于是购买了一个资产包，随后市场发生更为剧烈的下降，为此万科不得不计提 25 亿元减值准备。
北京一家房企营销总监告诉时代财经，近几年北方楼市不甚理想，即便是北京，也是处于稳定的状态，极少出现大涨大跌，环京楼市的投资逻辑依附于北京市场，当北京市场企稳后，环京楼市的溢价空间得到遏制，由此引发市场大幅度震荡。
" 无论是购房者，还是房企，只要是在几年前的高位冲进环京楼市，大多逃不过被‘套’的命运。现在房企还是会选择性布局环京楼市，以资金比较充裕的国企和央企为主，相比之下，很多民营房企正在大幅降低在环京拿项目的频率。"