3月29日，建业地产股份有限公司（00832.HK）召开2021年全年业绩会，建业地产董事局主席胡葆森、执行董事王俊、首席执行官杨明耀、建业地产首席财务官赵瑞昆等出席发布会。

按照建业地产股份有限公司发布的业绩报告，2021年，建业地产实现收入420亿元，同比下跌约3.1%；毛利润约68.11亿元，同比减少20.8%；毛利率为16.2%，同比下跌3.7个百分点；净利润约12.53亿元，同比减少40.4%。

建业地产在年报中指出，收入减少主要是因为2021年河南房地产市场受疫情、下半年的水灾及行业宏观调控影响，导致全年整体市场需求回落，结转物业面积减少；同时集团为轻资产项目提供的运营管理服务于2021年5月31日分拆导致收入减少。

对于毛利的下降，建业地产表示，2021年公司在部分城市采用销售去库存策略来刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间，同时2020年疫情期间打折销售的物业项目陆续在2021年交付结转，整体物业销售毛利率由2020年的17.6%减少至14.8%。

建业地产首席执行官杨明耀在业绩会上回应毛利率下行等问题时提到，集团也是为了应对疫情、灾情等特殊情况，制定了一系列措施，包括对部分项目进行了一些优惠促销，通过全员营销等方式积极拓宽销售渠道，加速去化和回款，因此销售单价提升空间有一定程度压缩。在市场情况不明确情况下积极回笼现金，是保障企业生存安全的主要任务。另外从行业趋势看，整个房地产行业毛利率普遍下降，这是一个行业现实，是所有行业发展必须经历的。我们也在思考采取一系列措施能把毛利提上来。今年也有几个动作，一是降本增效，通过全员参与、全过程管理提升产品品质、成本竞争力，为土地获取、毛利率提升提供强有力支持；二是随着各项政策出台，适时调整售价。

对建业地产来说，虽然物业销售受市场环境及水灾、疫情等影响，但仍是其收入主要来源。2021年，建业地产物业销售收益为407.09亿元，同比减少2.2%；物业租赁收入2.03亿元，同比增长46.4%；酒店经营收入2.86亿元，同比增7.6%。

从销售情况看，2021年，建业地产重资产合同销售金额为601.05亿元，同比减少约为12%；重资产合同销售面积816.6万平方米，同比减少8.2%。按合同金额计算，建业地产2021年在河南市场占有率为6.9％。

年报显示，截至2021年12月31日，建业地产共有69个项目动工建设，新开工面积778.8万平方米。在建项目方面，河南省仍是建业地产布局的主力市场。截至2021年12月31日，建业地产在建项目194个，其中位于郑州24个，河南省其他城市共167个及海南省3个，在建项目总建筑面积约3265.8万平方米。

轻资产方面，建业地产子公司中原建业负责轻资产代建管理服务，2021年5月31日，建业地产成功分拆中原建业并于港交所上市。数据显示，2021年1月1日至5月30日（分拆上市前），中原建业实现新签约轻资产项目41个，新增合约建筑面积459万平方米，合约销售金额109.77亿元。

土地储备方面，报告期内，建业地产通过招拍挂和股权合作等方式获取土地约289.4万平方米，新增储备建筑面积约809.1万平方米。截至2021年12月31日，公司拥有土地储备建筑面积约5345万平方米，其中权益建筑面积约3861万平方米。从土地储备的物业类型来看，建业地产的住宅用地储备占比65.7%；商业及文化旅游地块占比8.62%；酒店用地占比0.61%；其他用地占比25.07%。

从地块储备的分布来看，河南郑州仍是其大本营，截至2021年12月31日，建业地产在郑州的土地储备占23.08%，其次是河南洛阳，占比9.16%。

对于今年的部署，建业地产年报显示，2022年，公司计划动工建设94个项目，建筑面积800.02万平方米；同时共有92个项目计划于2022年交付，建筑面积约977.62万平方米。

另按照年报数据，报告期末，建业地产现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为98.48亿元。于2021年12月31日，净借贷总额约为120.92亿元，净借贷比率约为94.9%。

建业地产执行董事王俊表示，2022年建业将分成几个阶段掌握发展，第一阶段、第二阶段就是在第一季度、第二季度，主要是年后平稳复工，然后要去库存、清欠款、支出减控，第三阶段提前准备好8月份到期美元债，开源节流，保证回款，加大融资。第四阶段年底保证资金安全，达到合理水平，同时保交付、保结转、降本增效，为全年2022年业绩准备。

对于上述8月份到期5亿美元债的还款计划，建业地产首席财务官赵瑞昆表示，一是确保所有项目按计划开盘，加速项目去化，提升经营现金流，加快销售类应收帐款，减少坏账损失。二是不动产盘活，通过跟外部机构合作，持续优化结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法，去盘活不动产。三是优化融资结构，在目前境内外融资环境相对来说比较紧的情况下，挖掘境内、境外融资潜力，加大境内融资比重。四是紧盯整个市场窗口，保持跟投资人、境外机构密切沟通，在市场条件允许情况下，开展资本市场融资工作。同时，也会严控资金支出，量入为出，以收定支，做细预算管理。

对于房地产行业未来整体的趋势预判，王俊在业绩会上提到，杠杆降低是行业未来的一个趋势，保持相对较低的杠杆在目前这样一个阶段才能使地产企业生存下去。生存下去才有机会发展。政策方面，房住不炒还是一个基调而且稳房价、稳地价、稳预期“三稳”目标在相当长时间不会改变，整个行业经过三条红线为要求的宏观调控之后，市场逐渐回归理性。对企业来说，现金流成为重中之重，预期民营房企将进一步加强跟央企、国企、政府之间合作，实现资源优势互补，这也正是建业在做的事情。长远来看，整个房地产市场健康发展的态势不会改变，所以市场也不用过度悲观。2022年开始全国房地产市场有不少政策出来，尤其是3月1日郑州市政府也发布了促进房地产良性循环、健康发展的通知，包括里面特别提到支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷支持，推进安置房建设转化、优化房地产市场环境等五个方面，这些措施出台之后确实有回暖迹象，所以建业对于2022年尤其是在河南市场充满了信心。