最近，上海豪宅市场大热，有消息称，3 月的前五天，上海成交20 套豪宅。其次，价格方面，位于黄浦区的翠湖天地，377 平成交总价 1.3 亿，单价高达约 35 万 / 平。
据第三方数据监测显示，今年 1 月份，上海有 5 套豪宅总价突破 1 个亿，其中最高的达到 1.5 亿元。
种种迹象表明，上海豪宅似乎又要火了；有业内人士分析指出，上海豪宅市场复苏信号明显，有望延续 2021 年走势。
那么问题来了，上海豪宅市场火热，能否带动其他城市或区域呢？
笔者认为，不会。虽然上海是国内豪宅市场的头部力量，但在 "一城一策" 政策之下，行情分化明显；另外，上海豪宅行情火热，有先天性的市场基因。
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分化的豪宅市场
据统计，2021 年总价 1000 万以上的新房成交，上海达到11251 套，稳居第一，远超北京、深圳、杭州等城市；深圳以 8061 套的成交量排名第三。
而以 1000 万以上的二手房成交对比，排名秩序发生明显变化。
上海依然排名第一，8676 套；第二位是深圳，5150 套；广州上升至第三位，其次是北京、杭州等城市。
无论是新房，还是二手房，总价 1000 万以上的城市，北上广深杭 5 个城市且具有一定市场，其他城市购买力后劲不足，市场乏力，从二手房成交数据就能看出来。
另外，值得一提的是，以上两张图还有两个细节变化：
1、总价 1000 万以上的新房、二手房数据中，深圳对应的同比增幅与降幅都是最大的；新房同比增长 151%；二手房同比下降 -49%。
这和 2021 年深圳的政策变化密切相关，2021 年初，二手房指导价出台，成交量迅速萎缩；新房方面，不断推新、二手被挤压、加上限价优势，大量购买力转入打新行列，新房市场一片红火，全年成交数据也创下新高。
2、杭州 1000 万以上的新房成交量超过了广州，仅次于深圳之后，但在二手房方面，广州位列第三，超过北京、杭州。
这说明，1000 万以上的二手房，广州交易更活跃，流通性更强。
另外，笔者还想补充一点，广州新房豪宅，在限价方面力度不大，一二手房倒挂不多，在这方面远不及深圳，或许这也是阻碍广州新房豪宅成交的因素之一。
如果 1000 万的以上豪宅只能算作基础线，那么以总价 3000 万作为划分，一定是真豪宅。
总价 3000 万以上的新房、二手房成交数据中，上海、广州、杭州的地位不动，唯一变化的是北京与深圳。
新房排名中，北京位居第二；二手房排名中，深圳位居第二。
通过这些数据对比分析，基本可以认定，上海是国内豪宅市场的老大哥，购买力是绝对的强劲，其次是北京、深圳，两者可以是并肩地位，其次是广州、杭州，越往后的城市，越不具备豪宅市场。
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全面 " 豪宅化 "
依据现有政策的规则，上海、北京遍地是豪宅。
上海的豪宅版本延续的是 2014 年的政策，普通住房认定标准是：
1、五层以上（含五层）的多高层住房；
2、单套建筑面积在 140 平以下；
3、内环线以内的低于450 万 / 套，内环线与外环线之间的低于310 万 / 套，外环线以外的低于230 万 / 套。
有数据显示，上海的普通住宅仅占10%左右，意味着，上海大部分 90% 的房源都达到了豪宅征收标准，需差额缴纳5% 的增值税。
其次，北京市享受税收优惠政策的普通住房，须同时满足以下三个标准：
1、住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上；
2、单套建筑面积在 140 平（含）以下；
3、实际成交价格低于价格标准。（五环内为单价 3.96 万 / 平、总价 468 万；五环到六环为单价 3.168 万 / 平、总价 374 万元；六环外为单价 2.376 万 / 平，总价 281 万。单价、总价两个标准符合其一即可。）
以上可以看出，北京的非普通住宅认定标准更低，市场基本全面 " 豪宅化 "。据了解，北京新建住宅市场有86%的成交是非普通住宅，普通住宅基本集中在六环外，六环内只有 5% 是普通住宅。
再说回深圳，2019 年底深圳取消豪宅税，触发房价上涨信号；2020 年 7 月 15 日，楼市调控加码，重回豪宅税。
对于普通住宅，深圳的认定标准是——
1、住宅小区容积率 1.0（含）以上；
2、套内面积 120 平以下，或者建筑面积 144 平以下；
3、实际成交总价低于 750 万（含）。
相比上海、北京，深圳的豪宅线更高，需总价达到 750 万以上，这类房子在南山福田较多，约占5-6 成，免豪宅税的普宅大规模集中在东部罗湖、龙岗等一带。
结语
国内真正具备豪宅市场的城市其实不多，以成交、总价来划分等级——
第一梯队：上海，购买力最强劲，豪宅市场最成熟；
第二梯队：北京、深圳，与上海相比，还有上升空间；
第三梯队：广州、杭州，也是两座优秀的城市；
第四梯队：南京、厦门，购买力稍弱，瓶颈明显。
总价 1000-3000 万是这个梯队，3000 万以上，也可以遵循这个梯队。
最后，以深圳的市场来看，楼市暂且看不到回暖的迹象，虽然近期像侨香村、大冲城市花园等一些缺乏指导价的楼盘比较热，但无法给深圳楼市破冰。
现在喊回暖的，不是蠢，就是坏。