房东拒绝修理空调，是否可以拒付租金？

问：刘先生租了房东的房子，租金的支付方式是付三押一。但是，入住不到一个月房东提供的空调就出现了问题，导致大冬天一家三口只能受冻。刘先生不止一次通知房东过来修理，房东却表示愿意租就租，不租就搬走。现在因第二季度租金的支付租期即将到来，刘先生向房东表示，如果房东仍然不修理空调，自己就不支付租金了。房东对此却表示，如果刘先生不支付租金那么视为刘先生违约，可以提前收回房屋。刘先生咨询，本来就是房东违约，自己不能正常使用房屋，难道还要向其支付租金吗？

问：12348平台律师表示，双方既然签订了房屋租赁合同，应当先看一下合同中关于租赁设备中是否包含空调等设备以及有无对维修义务的约定。

如果空调属于房东的提供的租赁设备，一般情况下应当由房东承担维修义务。如果房东不维修，刘先生可以自行维修，维修的费用可以要求房东承担。当然，影响刘先生正常使用房屋的，可以提出减少租金。

但是，提请刘先生注意的是，空调的损坏一般不能构成房屋整体不能使用的理由，因此刘先生提出拒绝支付全部租金的要求与房东的应当承担的违约责任不相适应。

此外，刘先生在通知房东修理，房东拒绝的情况下，应当积极采取补救措施，比如自行修理或者委托他人修理，所以建议刘先生可以在维修空调费用的范围内扣除有关租金进行支付。

《民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

很多情况下，租赁双方当事人对租赁物的范围以及维修义务缺乏明确有效的约定，这是产生争议的最大问题之一。

律师认为，一般情况下租赁设备的损坏不能导致房屋租赁合同的目的无法实现，因此租客并不能直接申请解除租赁合同退租。但是，诸如热水器、抽水马桶等厨卫设施的损害也的确对租客使用房屋造成生活的诸多不便，甚至给租赁房屋及其他房屋使用人带来潜在的人身财产安全风险。有很多租客往往采取拒付租金的方式来督促房东履行修理义务。此种做法看似简单有效，但是却有可能造成租赁双方矛盾进一步激化，不利于双方合同的履行。

律师建议，房屋租赁双方在签署合同前，应当对房屋内租赁设备进行明确的查看验收，签署合同时将之前验收查看的设备进行明确的约定，同时明确双方的维修义务及违约责任承担的内容。一旦发生租赁设备的损坏，应当及时通知对方，若双方对损坏的原因不存在异议的，尽快采取维修、更换等补救措施，相关的费用可以租金、押金中进行结算。如果该设备的损坏和修理影响到租客的正常使用房屋的，可以考虑减少租金、延长租期的方式双方进行协调，以免双方的损失一步扩大。

（来源：12348上海法网）

作者：包永婷

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