问：购买新房时有哪些注意事项？

答：买房对于每个家庭来说，都是一件大事。如何在一手商品房买卖过程中，更好地防范风险，上海市松江区人民法院民事审判庭法官暨秉恒总结了十五条“锦囊”。

一、在签约之前，请对楼盘的基本情况做一个全面地了解，除了购房者最关心的户型、环境和周边配套等因素以外，开发商的资质和涉诉情况、商品房销售或预售许可证、土地或在建工程的抵押和查封信息等也是必须了解的范畴。在相近条件下，请优先选择购买现房，这通常会比购买期房安全得多。

二、请不要轻易相信楼书等宣传资料上的描述，尤其是那些在正式合同中不一致的条款。虽然法律会将楼书广告中一些涉及房屋和设施的具体明确且对缔约和定价产生重大影响的内容强制纳入合同范畴，但终究无法解决所有问题，譬如房屋的性质。

三、无论合同中有无约定，法律会保护你购房时通常的合理需求，例如通水、通电和预留排水管道等等。但假如你有特殊要求，请务必以书面约定固定诉求。书面载明的特殊要求即便超出了合理需求范畴，但只要与法无悖，法律也会尊重你的个人意愿。

四、你所签署的条款较为简略的“购房意向书”，性质一般为体现双方初步意向的预约合同，不能直接作为过户和交付房屋的依据。但即便只是签订了预约合同，也不代表你可以在事后任意地拒绝签署正式合同。倘若你没有正当理由拒绝进行后续的磋商，或者想要单方违背之前已达成的一致意向，可能需要承担相应的违约责任。

五、很多楼盘会提供“x万抵x万”购房团购活动，在部分施行限价政策的地区，抵扣前的价格可能会超出了政府设置的价格限制。开发商的不当行为应当受到行政处罚，但以此为由要求退还全部或部分团购费，并不是一个妥当的选择——无论是否超越行政限制，民法仍会尊重双方在签约时对优惠前的价格达成的一致。因此，在洽谈价格之前，请充分调查所有因素后再做决断。

六、一些精装房的销售过程中，开发商会要求分别签订毛坯房购房合同和装修合同，这可能会为你后期的维权带来不确定的风险。请和开发商详细确认装修的具体内容，并且同步在购房合同的附件和装修合同中详细明确；请主动保留任何关于精装交房的宣传资料，通过书面质询等方式取得开发商排他指定装修公司的相关证据——这些举措或许能在事后帮助你最大限度地化解风险。

七、对于商铺而言，很多开发商会给出“售后包租”并且许以高额年回报率的诱人承诺。但在实务中，不乏因为后期开发商经营管理不善导致难以实现收益回报的例子。即便自行收回商铺，又可能面临房屋已被改造、难以单独出租等尴尬局面。在选购商铺时，请务必全面考虑风险后再下决断。

八、在购房时，请重视限贷政策变化可能带来的影响，并为自己预留足够的资金缓冲空间。遭遇限购政策的事后调整通常可以无责解约，但限贷政策调整导致的贷款不足却并非一项无责解约的合理事由——尤其是在合同中直接约定现金补足条款时。

九、购房款往往数额巨大，请在每一笔购房款的支付前认真核实收款账户。如果涉及第三方账户或个人账户，应当及时提出异议并要求开发商提供书面确认，以避免承担不必要的额外风险。

十、倘使合同签订到办理过户还有较长的一段时间，你可能会面临开发商一房二卖、房屋被强制执行等风险。在这个时候，先行为房屋办理预告登记无疑是一个明智的选择。

十一、在开发商交房时，请务必仔细核验房屋存在的瑕疵并提出异议。当相关的瑕疵属于房屋主体结构质量问题，或是严重影响居住使用的质量问题时，你可以选择拒绝接收房屋、要求开发商及时修复并承担逾期交房责任，也可以选择直接解除合同并主张损失。但如果仅仅是轻微瑕疵，请及时收房，并对开发商的后期修复工作给予适度的容忍和耐心。

十二、即便在交房时并未出现房屋的质量问题，你仍可以在事后出现时向开发商主张保修责任。主体结构和地基基础的保修期与建筑物合理使用年限同步，而屋面防水、给排水管道、灯具等部位的保修期一般为数年至数月不等，详情请参阅合同约定和《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等文件。开发商承担责任的方式一般为施工修复，而非赔偿损失，只有在拒绝修复或屡修无果的情况下，你才可以直接向其主张合理的修复费用。请完整保留维修的记录，在开发商施工修复的情况下，修复完成后，保修期可以重新计算。

十三、你所购买的房屋周边可能会存在一些潜在的不利因素，例如产生噪声、异味、辐射的因素等等。在绝大部分地区，这些不利因素是开发商被要求强制披露的内容之一。大部分不利因素只能对居住条件产生轻微的不利影响，这意味着你在事后很难通过解约退房的形式规避影响，因此请务必在决定前通过查阅资料和实地考察对此作详细了解。

十四、即便开发商出现了违约的情况，你所拥有的合同解除权也并非没有期限限制——这通常是在对方催告后的三个月内，或是你理应知道解除理由后一年之内。如果错过了行使时机，你只能选择容忍和继续履行合同，除非又有新的解除事由出现。

十五、倘若要购买小区车位，请确保车位可以办理出产权登记。无法办理产权登记的车位，可能是小区业主的共有财产，也可能是无法用于销售的人防设施，即便开发商以“出售20年使用权”或“以租代售”等方式变相实现转让，在后续的使用和转让过程中也可能会面临诸多的障碍和风险。