2021年上海楼市进入尾声，不少房企开始抓紧回笼资金，楼盘认购签约节奏加快。综合多家房地产监测机构数据显示，上海上周（11月29日至12月5日）新房成交面积环比增加近146%。在更能直观反映楼市全貌的二手房市场，根据最新统计数据，上海11月二手房成交量约1.5万套，较9月1.2万套、10月1.3万套有所回升。

每逢年末往往是楼市淡季，为何沪上出现一定的回暖表现？

二手房成交量趋于稳定，买家观望情绪浓

从过去三个月来看，上海二手房成交量缓慢回升。如果把时间轴拉长可以发现，相比今年上半年月均2.5万套的成交“热度”，下半年出现降温，出现企稳趋势。近三个月的成交量回归到2018、2019年的水平。

“沪十条”“沪七条”“二手房交易增加价格核验环节”等细则落地后，上海向市场释放出明确的稳定信号。今年8月，上海二手房贷款开始实行“三价就低”规定，即在合同网签价、银行评估价、涉税评估价中，择相对最低的价格来审批贷款额度。

“这一规定直接影响了二手房市场表现，让买卖双方的预期回归理性。”上海中原地产资深分析师卢文曦说。一位在杨浦区工作的房产中介告诉记者，相比今年年初的“抢手”“供不应求，下半年二手房成交速度有所下降。“不少买家处于观望状态，不着急入手，现在成交的房子有不少是房东急售，所以有一定幅度的降价”。

虽然上海的二手房市场普遍出现议价空间，但是“打骨折价”仍属于个别现象。业内人士表示，个别楼盘大幅降价不排除是博人眼球的促销行为，最终还是要看实际成交价格。“就政策层面看，上海始终坚持房地产市场平稳健康发展的态度。”

第五批供应认购基本完成，一半触发积分制

经过一个月多的时间，上海第五批新房供应、共计57个楼盘基本完成认购，绝大多数进入开盘阶段。根据上海市房地产交易中心官网“网上房地产”显示，截至12月8日，仅剩下普陀旬阳名邸、崇明翠羽景庭、青浦梦珠里还在认购当中。

新房认购的积极性依然不减。根据链家统计，目前第五批集中供应的新盘中已有27个触发积分，占比将近一半。业内人士认为，这与第五批供应的楼盘属性相关，其中有不少优质楼盘产品好、地段佳，属于改善型住宅，比如保利天汇、万科鑫耀中城、招商外滩玺等等。

热情不断，但新房买家变得更理性。记者发现，不少购房群被细分为“40分以下积分群”“40到50分积分群”“50到60分积分群”“60到70分积分群”“70分以上积分群”等。买家普遍会按照自己的认购积分扫码进群。

“如今，买家会有针对性地选择目标楼盘进行认购。如果自己积分不高，那么买家就不会参与一些热门项目，直接看其他项目以及二手房。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

“从新房成交区域来看，‘五个新城’成为今年的热门地段。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示。11月份，上海成交量TOP5板块为临港新城、周康、南桥新城、金汇和徐泾，前11月累计成交量TOP5板块为徐泾、金汇、南桥新城、安亭汽车城和临港新城。

业内人士表示，年末往往是房企积极回笼资金的时段，虽然短期内成交出现波动，但不能代表总体趋势。据上海链家研究院的监控数据显示，2021年前11月，全市新房累计供应63893套，同比增长12%，供应均价同比小幅回落；成交套数84010套，同比增长19%，成交均价同比小幅回落。